今年3月1日，我國(guó)首部《標(biāo)定地價(jià)規(guī)程》（簡(jiǎn)稱《規(guī)程》）正式實(shí)施。日前，中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松接受記者采訪，解讀了要點(diǎn)問(wèn)題。

突破城鄉(xiāng)二元模式，兼顧當(dāng)前與長(zhǎng)遠(yuǎn)

為什么要制定這一《規(guī)程》？趙松表示，該《規(guī)程》規(guī)范了標(biāo)定地價(jià)制定及公示程序，明確了標(biāo)定區(qū)域劃定、標(biāo)準(zhǔn)宗地選取與布設(shè)等各環(huán)節(jié)技術(shù)要點(diǎn)，填補(bǔ)了我國(guó)標(biāo)定地價(jià)體系建設(shè)領(lǐng)域的空白，對(duì)完善我國(guó)地價(jià)體系，更好地發(fā)揮市場(chǎng)在土地資源配置中的決定性作用和政府的調(diào)控引導(dǎo)作用，具有重要意義。

就《規(guī)程》的總體定位，趙松表示，本次規(guī)程編制工作立足當(dāng)前城鄉(xiāng)公示地價(jià)體系建設(shè)的基本需求及未來(lái)發(fā)展方向，突破了城鄉(xiāng)二元模式，內(nèi)容涉及城、鄉(xiāng)、建、農(nóng)等不同權(quán)屬性質(zhì)、不同地類特征的土地。同時(shí)，鑒于我國(guó)標(biāo)定地價(jià)工作尚處于起步階段，而涉及農(nóng)村集體建設(shè)用地與農(nóng)用地領(lǐng)域的價(jià)格信號(hào)與評(píng)估實(shí)踐較少等現(xiàn)狀，《規(guī)程》在強(qiáng)調(diào)科學(xué)性、先進(jìn)性的同時(shí)，注重了實(shí)用性和易拓展性，充分考慮了當(dāng)前城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)的發(fā)育狀況及基礎(chǔ)工作水平，使相關(guān)要求既統(tǒng)一規(guī)范又兼顧各地情況，給予了一定的靈活空間，本著不與未來(lái)可預(yù)期的改革方向相沖突的原則，提升了可操作性。

與基準(zhǔn)地價(jià)、監(jiān)測(cè)地價(jià)各司其職

近年來(lái)，隨著地價(jià)管理體系的日益豐富和完善，不同類型地價(jià)間的關(guān)系在一些地方出現(xiàn)了混淆。

趙松指出，綜合分析本《規(guī)程》及《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范》可以看出，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、監(jiān)測(cè)地價(jià)三者雖然同為行政管理部門部署推進(jìn)的評(píng)估地價(jià)體系，但其內(nèi)涵與定位并不相同。

從空間特征來(lái)看，基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域平均價(jià)，具有宏觀、中觀特征；標(biāo)定地價(jià)與監(jiān)測(cè)地價(jià)均為具體宗地的價(jià)格，具有微觀表征性。從價(jià)值定位和作用來(lái)看，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)均為公示地價(jià)，具有引導(dǎo)市場(chǎng)健康運(yùn)行的職能，故其價(jià)格定位為各類價(jià)值影響因素作用下的理性價(jià)值；而監(jiān)測(cè)地價(jià)旨在及時(shí)反映土地市場(chǎng)客觀走勢(shì)，支撐科學(xué)決策，故其價(jià)格應(yīng)盡量反映市場(chǎng)供需關(guān)系調(diào)整下的價(jià)格水平。從更新頻率來(lái)看，為體現(xiàn)穩(wěn)定價(jià)值，基準(zhǔn)地價(jià)通常不宜頻繁調(diào)整，每2～3年更新一次為宜；標(biāo)定地價(jià)則要求每年度更新；而為了及時(shí)獲取市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，監(jiān)測(cè)地價(jià)通常為季度更新。

此外，從價(jià)格的決定機(jī)制來(lái)看，因公示地價(jià)的制定與發(fā)布是政府的法定職責(zé)，故基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)的最終價(jià)格水平均由行政部門依法依規(guī)確定，而監(jiān)測(cè)地價(jià)水平則由土地專業(yè)評(píng)估師根據(jù)相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)立評(píng)估確定。

把握確定標(biāo)定地價(jià)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

趙松表示，制定標(biāo)定地價(jià)需要把握幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：一是標(biāo)定地價(jià)公示范圍的確定，二是標(biāo)定區(qū)域的劃分，三是標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)立，四是標(biāo)定地價(jià)的評(píng)估與確定。

首先，什么是標(biāo)定地價(jià)？《規(guī)程》明確標(biāo)定地價(jià)為平穩(wěn)正常、公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件下的價(jià)格，以體現(xiàn)政府的管理需求和導(dǎo)向；除年期外，其他條件原則上均按宗地的現(xiàn)狀條件設(shè)定，以此體現(xiàn)價(jià)格的現(xiàn)實(shí)性、表征性。其評(píng)估方法，與監(jiān)測(cè)地價(jià)的評(píng)估方法類同，但在嚴(yán)格條件約束下，可以使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，而不允許使用標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法，旨在避免評(píng)估中出現(xiàn)“循環(huán)推證”的現(xiàn)象?！兑?guī)程》規(guī)定了從兩名土地專業(yè)估價(jià)師獨(dú)立評(píng)估到最終確定的程序性要求，明確了過(guò)程中管理部門、專業(yè)技術(shù)人員等不同角色的權(quán)責(zé)關(guān)系。

其二，關(guān)于標(biāo)定地價(jià)公示范圍的確定，為突出工作推進(jìn)過(guò)程的靈活性、實(shí)用性、漸近性，某一用途的標(biāo)定地價(jià)公示范圍不必全覆蓋，可根據(jù)市場(chǎng)發(fā)育程度和管理服務(wù)需求劃定；不同用途的標(biāo)定地價(jià)公示范圍確定時(shí)，應(yīng)體現(xiàn)該用地自身的空間分布特征。

其三，“標(biāo)定區(qū)域”是本《規(guī)程》首次提出的一個(gè)技術(shù)概念，指內(nèi)部具有高度均質(zhì)均價(jià)性、可用唯一標(biāo)定地價(jià)表征的封閉區(qū)域。標(biāo)定區(qū)域的劃分應(yīng)以均質(zhì)均價(jià)、管理便利、宗地完整為基本原則；具體劃分方法包括多因素綜合評(píng)價(jià)法、地價(jià)水平歸納法、專家評(píng)判法、疊加法。為充分考慮與已開(kāi)展的地價(jià)體系建設(shè)工作相銜接，《規(guī)程》中明確了“在已建立地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系的地區(qū)，標(biāo)定區(qū)域的劃分宜參照具有較好現(xiàn)勢(shì)性的地價(jià)區(qū)段”。

其四，標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)立是確定標(biāo)定地價(jià)的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。它應(yīng)遵循代表性、確定性、標(biāo)識(shí)性等基本原則?！兑?guī)程》從標(biāo)準(zhǔn)宗地的數(shù)量、分布、用地類型、利用狀況等方面提出了設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)宗地的總體要求，并分別對(duì)商服、住宅、工業(yè)、農(nóng)業(yè)用地，以及多用途混合用地的標(biāo)準(zhǔn)宗地設(shè)立提出了指導(dǎo)性、規(guī)范性要求?？紤]未來(lái)土地市場(chǎng)發(fā)育的可能與需求，《規(guī)程》提出了其他用途標(biāo)準(zhǔn)宗地設(shè)立的原則性規(guī)定，旨在為深化土地有償使用制度預(yù)留技術(shù)接口。

其五，信息公示是標(biāo)定地價(jià)成果應(yīng)用的關(guān)鍵性、必要性環(huán)節(jié)?！兑?guī)程》中對(duì)公示程序、渠道、公示內(nèi)容等進(jìn)行了明確規(guī)定，并在滿足基本要求的前提下，給予各地一定的自選空間。

趙松認(rèn)為，《規(guī)程》的出臺(tái)，完善了我國(guó)公示地價(jià)體系的基礎(chǔ)性研究，將對(duì)各地即將開(kāi)展的標(biāo)定地價(jià)體系建設(shè)提供技術(shù)指導(dǎo)與支持，進(jìn)而推動(dòng)全國(guó)標(biāo)定地價(jià)工作的規(guī)模化開(kāi)展，促進(jìn)我國(guó)地價(jià)體系建設(shè)與地價(jià)管理工作再上新臺(tái)階。